Ceny gruntów rosną. Powód? Centra danych i magazyny energii

Autorzy analizy zwrócili uwagę na obserwowane w ubiegłym roku wzmocnienie trendu „nearshoringu”, czyli przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu.

Mocna pozycja Polski

„Zwiększyło to popyt na grunty pod obiekty typu Build-to-Own (budowane na potrzeby inwestora) dla firm produkcyjnych, zwłaszcza na zachodzie i południu Polski” - zauważył Mariusz Urbański, analityk rynku nieruchomości z INWI Development.

Eksperci zwrócili uwagę, że największą dynamikę dotyczącą inwestycji w grunty obserwowano w sektorach centrów danych i magazynów energii.

Polska ugruntowała w 2025 roku swoją pozycję jako hub centrów przetwarzania danych w Europie Środkowo-Wschodniej. Popyt na nowe inwestycje napędzany jest dynamicznym rozwojem sztucznej inteligencji (AI) oraz usług chmurowych. Kluczowym kryterium oceny możliwych lokalizacji tych inwestycji okazywała się zaś dostępność mocy przyłączeniowej rzędu kilkudziesięciu megawatów oraz bliskość sieci światłowodowej.
wskazał Urbański

80 proc. inwestycji związanych z centrami danych skupiło się w Warszawie i okolicach, np. Ożarowie Mazowieckim czy Grodzisku, choć - jak zauważyli autorzy analizy - inwestorzy zaczęli również spoglądać w stronę Poznania i Katowic, ze względu na trudności z dostępem do zasilania na Mazowszu. W ocenie analityków moc centrów danych w Polsce ma szansę do 2030 roku się podwoić, co będzie napędzało spekulacyjny skup gruntów z zabezpieczonymi warunkami przyłączenia.

„Widać też było w 2025 roku, że prawdziwy rozkwit przeżywał rynek gruntów pod wielkoskalowe magazyny energii, co wynika z potrzeby stabilizacji sieci OZE. W przeciwieństwie do farm fotowoltaicznych, grunty pod magazyny energii nie wymagają wielkich powierzchni - często wystarczy 0,5-2 ha, ale w bezpośrednim sąsiedztwie Głównych Punktów Zasilających (GPZ). Działki położone w promieniu 500 metrów od GPZ zyskały status premium” - stwierdził ekspert.

Kolejnym zjawiskiem obserwowanym w ubiegłym roku był wzrost cen ofertowych gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną – mimo osłabienia koniunktury na rynku mieszkaniowym i mniejszej liczbie rozpoczynanych budów. Najbardziej widać to w Warszawie, Krakowie i Trójmieście, gdzie działki osiągnęły w 2025 roku rekordowe wyceny, a udział kosztu gruntu w cenie końcowej mieszkania zbliżył się do granicy 20-25 proc.

„Inwestorzy wskazują na niską podaż gruntów budowlanych objętych planami miejscowymi, co podtrzymuje presję cenową na poziomie ofertowym i transakcyjnym. Deweloperzy coraz częściej decydowali się więc na rewitalizację terenów poprzemysłowych (brownfield), mimo wysokich kosztów oczyszczenia gruntu, ponieważ działki w granicach miast stały się towarem deficytowym” - zauważył ekspert.

W 2025 roku praktycznie nie odnotowano natomiast transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe w dużych miastach. Do takich transakcji dochodziło natomiast w miastach powiatowych i mniejszych miejscowościach poniżej 20 tys. mieszkańców.

„Deweloperzy masowo poszukiwali gruntów o powierzchni 1-2 ha przeznaczonych pod parki handlowe (tzw. convenience centers). Działki takie muszą charakteryzować się doskonałą widocznością i bezpośrednim zjazdem z dróg krajowych lub wojewódzkich. Konkurencja o najlepsze lokalizacje w mniejszych miastach była w 2025 roku zacięta” - ocenił Urbański.

W analizie zwrócono też uwagę, że po latach boomu inwestycyjnego rynek inwestycji logistycznych osiągnął w 2025 roku dojrzałość. Podaż nowej powierzchni magazynowej wyhamowała, a rynek skupił się na absorpcji istniejących zasobów.

„Ceny gruntów logistycznych ustabilizowały się, a w mniej kluczowych lokalizacjach odnotowano nawet lekkie korekty. Jednakże tzw. wielka szóstka (Warszawa, Śląsk, Polska Centralna, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) utrzymała wysokie wyceny” - podsumował Urbański.